Po stanovanjskem zakonu je obratovanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.
Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, se upoštevajo merila iz Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13, v nadaljevanju Pravilnik o upravljanju). Kakršna koli drugačna merila delitve obratovalnih stroškov od decembra 2009 dalje niso več veljavna, tudi če so sprejeta s 100 % soglasjem etažnih lastnikov.
Merila delitve obratovalnih stroškov iz Pravilnika o upravljanju so zavezujoča le za večstanovanjske stavbe. V to skupino spadajo vse tiste stavbe, ki imajo dva ali več posameznih delov v etažni lastnini (tj. stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih samostojnih prostorov) in v katerih je več kot polovica površine posameznih delov namenjena stanovanjem (dvo in večstanovanjske stavbe ter stanovanjsko-poslovne stavbe). Za ostale vrste stavb (npr. enostanovanjske, poslovne in poslovno-stanovanjske stavbe, garažne hiše ipd.) navedena merila delitve niso zavezujoča.
klikni na sliko za povečavo
Opredelitev pojmov iz Pravilnika o upravljanju
Posamezna enota
Stanovanja in poslovni prostori se štejejo za posamezne enote.
Garaža
Uporabnike garaž, garažnih boksov, parkirnih mest ipd. bremenijo le obratovalni stroški, ki so povezani z njihovo uporabo.
Kadar iz računa ni razvidna višina stroškov, ki bremenijo uporabnike garaž, se ti določijo glede na razmerje površin posameznih enot in garaž.
Stroški, ki odpadejo na garaže, se delijo po številu garaž.
Ločen poslovni prostor
Uporabnike poslovnega prostora, ki je fizično ločen od skupnih delov stavbe in njegova uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastajajo z njegovo uporabo.
Merilne naprave
Merilne naprave so naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun stroškov (vodomeri, kalorimetri, delilniki ogrevanja ipd.).
Razdelitev stroškov na stanovanjske in poslovne enote v stanovanjsko-poslovnih stavbah
Kadar naprave v stanovanjsko-poslovnih stavbah ne omogočajo individualnega odjema, se obratovalni stroški najprej razdelijo glede na razmerje med stanovanjskimi in poslovnimi enotami po ogrevani površini, v nadaljevanju pa se delijo po merilih iz Pravilnika o upravljanju.
A. Delitev stroška porabe vode in kanalščine
A.1. Fiksni del stroška po računu dobavitelja
Fiksni del stroška (npr. omrežnina in druge postavke, ki niso odvisne od porabe) se deli v enakem deležu glede na število posameznih enot.
A.1. Poraba po računu dobavitelja
- Če imajo vse posamezne enote v stavbi vgrajene merilne naprave, se strošek porabe deli po porabi. Tudi morebitna razlika pri porabi vode med glavno merilno napravo in merilnimi napravami posameznih enot se deli sorazmerno glede na porabo posameznih enot.
- Če imajo v stavbi vgrajene individualne merilne naprave le nekatere enote, plačajo uporabniki z merilnimi napravami strošek po porabi, razliko do skupne porabe vode po glavni merilni napravi pa plačajo vsi preostali uporabniki glede na število uporabnikov.
Poraba vode, izkazana na merilni napravi za merjenje porabe vode, se upošteva, če je vodomer pregledan in označen v skladu s predpisi, ki urejajo meroslovje. V primeru, ko za posamezni mesec ni mogoče odčitati porabe vode za posamezno enoto (okvara, odsotnost uporabnika, zamuda pri posredovanju podatka ipd.), se za ta mesec strošek porabe vode za to posamezno enoto obračuna v višini porabe zadnjega meseca.
B. Delitev stroškov za
ogrevanje in pripravo tople vode
Celotni stroški za toploto oz. gorivo stavbe so stroški za toploto, dobavljeno iz sistema daljinskega ogrevanja, oz. stroški za gorivo za proizvodnjo toplote iz skupne kurilne naprave, ki so izkazani z računi ali specifikacijo stroškov za dobavljeno toploto oziroma gorivo za stavbo, pri čemer se upoštevajo le stroški, ki so odvisni od količine porabljene toplote oziroma goriva. Celotni stroški so stroški za ogrevanje (ogrevanje posameznih in skupnih delov stavbe) in stroški za pripravo tople vode.
B.1. V stavbah z manj kot štirimi posameznimi deli, ki imajo:
- centralno ogrevanje, se stroški za toploto za ogrevanje delijo po ogrevani površini;
- centralno pripravo tople vode, se stroški za toploto za pripravo tople vode delijo po številu uporabnikov. Če toplota za pripravo tople vode v takšni stavbi ni merjena posebej, znaša delež stroškov za pripravo tople vode 30 % od celotnih stroškov za toploto.
B.2. V stavbah z najmanj štirimi posameznimi deli, ki imajo centralno ogrevanje oz. centralno pripravo tople vode, se stroški za toploto za ogrevanje in pripravo tople vode se delijo v skladu s
B.2.1 Delitev stroškov med stanovanjski in poslovni del stavbe (v stanovanjsko-poslovni stavbi ali poslovno-stanovanjski stavbi):
- na podlagi porabe obeh delov stavb, če so vgrajene merilne naprave, ki omogočajo ločeno indikacijo porabe stanovanjskega in poslovnega dela stavbe,
- glede na razmerje priključne moči ogrevalnega sistema enega in drugega dela, če merilne naprave iz 1. alineje niso vgrajene,
- glede na razmerje površine enega in drugega dela stavbe, če merilne naprave iz 1. alineje niso vgrajene in podatki o priključnih močeh iz 2. alineje niso na razpolago.
B.2.2 Razdelitev stroškov porabe:
- Stroški za ogrevanje in se v višini najmanj 50% in največ 80% razdelijo med posamezne dele stavbe po porabniških deležih, določenih na podlagi 11., 12., 13., 15., 18. in 19. člena Pravilnika o obračunu toplote.
- Preostali del stroškov za ogrevanje se med posamezne dele stavbe razdeli glede na delež ogrevane površine posamezne enote.
- Stroški za pripravo tople vode in se v višini najmanj 50% in največ 80% razdelijo med posamezne dele stavbe po porabniških deležih, določenih na podlagi 11., 12., 13., 14. in 19. člena Pravilnika o obračunu toplote.
- Preostali del stroškov za pripravo tople vode se v stanovanjskem delu na posamezne dele stavbe razdeli glede na delež števila uporabnikov, v poslovnem delu pa glede na delež ogrevane površine posamezne enote.
- Opomba: Stroški v zvezi z ogrevanjem in pripravo tople vode, ki niso odvisni od porabe (fiksni stroški, npr. priključna moč ipd.), se delijo glede na delež ogrevane površine posamezne enote.
B.2.3 Določitev porabniškega deleža:
- 11. člen: Če za posamezni del stavbe niso na voljo odčitki z delilnikov zaradi objektivnih okoliščin, se porabniški delež določi tako, da je
- za ogrevanje enak deležu ogrevane površine,
- za pripravo tople vode v stanovanjskem delu enak deležu števila uporabnikov, v poslovnem delu pa deležu ogrevane površine. - 12. člen: Če za posamezni del stavbe niso na voljo odčitki z delilnikov po krivdi lastnika, se porabniški delež določi tako, da se
- za ogrevanje delež ogrevane površine pomnoži s faktorjem 3,
- za pripravo tople vode v stanovanjskem delu delež števila uporabnikov pomnoži s faktorjem 3, v poslovnem delu pa delež ogrevane površine pomnoži s faktorjem 3. - 13. člen: Za posamezne dele, za katere so na voljo odčitki z delilnikov, se najprej določi osnovni porabniški delež, ki je enak razmerju med indicirano porabljeno toploto posameznega dela stavbe in seštevkom indicirane porabljene toplote vseh posameznih delov stavbe, ločeno
- za ogrevanje in
- za pripravo tople vode. - 14. člen: Osnovni porabniški deleži posameznih delov stavbe za pripravo tople vode se preračunajo
- na število uporabnikov, za katere so na voljo odčitki z delilnikov za stanovanjske dele stavbe,
- na ogrevano površino, za katero so na voljo odčitki z delilnikov za poslovne dele stavbe, - 15. člen, 1. odst.: Osnovni porabniški deleži posameznih delov stavbe za ogrevanje se korigirajo s korekturnimi faktorji zaradi izenačitve vpliva lege posameznih delov v stavbi,
- 15. člen, 4. odst.: Korigirani porabniški deleži za ogrevanje se preračunajo na ogrevano površino, za katero so na voljo odčitki z delilnikov,
- 18. člen: Preračunani korigirani porabniški deleži za ogrevanje, ki so
- nižji od 40 % deleža ogrevane površine, se zaradi zagotavljanja ustreznih bivalnih pogojev posameznega dela stavbe zvišajo na 40 % deleža ogrevane površine;
- višji od 300 % deleža ogrevane površine, se znižajo na 300 % deleža ogrevane površine. - 19. člen: Porabniški deleži posameznih delov stavb
- za ogrevanje, določeni v skladu z 11., 12., 15., 18. členom, se preračunajo na končne porabniške deleže, tako da je njihova vsota enaka 100%;
- za pripravo tople vode, določeni v skladu z 11., 12. in 14. členom, se preračunajo na končne porabniške deleže, tako da je njihova vsota enaka 100%.
C. Delitev ostalih
obratovalnih stroškov
C.1. Glede na površino posamezne enote se delijo stroški:
- obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
- priključne moči v primeru oskrbe s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja,
- storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele,
- kemične priprave vode za ogrevanje,
- porabe elektrike za skupne električne naprave (delovanje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj, ipd.).
Za potrebe delitve stroškov po tem členu se upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s Pravilnikom o obračunu toplote (če ta ni določena, se upošteva obračunska površina).
C.2. V enakem deležu glede na število posameznih enot se delijo stroški:
- hišniških opravil,
- deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
- čiščenja oz. vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves ...),
- nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
- telefonskih linij v dvigalu,
- reševanja iz dvigala,
- čiščenja jaškov za smeti,
- čiščenja snega - zimska služba,
- raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
- razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).
C.3.1 Glede na število uporabnikov se delijo stroški:
- porabe vode in kanalščina, če ni individualnih merilnih naprav,
- skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov ipd.),
- odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški in
- stroški čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam.
C.3.2 Glede na število uporabnikov in psov (psa se upošteva s faktorjem 1/2 ) se deli strošek:
- čiščenja skupnih prostorov.