VZDRŽEVANJE IN IZBOLJŠAVE

DELA ZA KATERA JE POTREBNO SOGLASJE VEČ KOT 50% ETAŽNIH LASTNIKOV
(PO SOLASTNIŠKIH DELEŽIH)

Vzdrževanje je za posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Po Stanovanjskem zakonu je vzdrževanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

NAČRT VZDRŽEVANJA

  • Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.
  • V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
  • Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
  • Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.
  • Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.


DELA, KI JIH LAHKO IZVEDE UPRAVNIK BREZ SOGLASJA ETAŽNIH LASTNIKOV 

REDNA VZDRŽEVALNA DELA MANJŠE VREDNOSTI
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednostina skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike. Za izvedbo delupravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.

Seznam rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti:

  • Popravila dimniških kap in zamenjava dimniških vratic.
  • Popravilo strešne kritine (zamenjava manjših posameznih delov)
  • Pleskanje in slikanje manjših površin ter druga manjša vzdrževalna dela skupnih prostorov v stavbi.
  • Popravila svetlobnih jaškov in zaščitnih mrež.
  • Popravila ključavničarskih in kleparskih izdelkov– pločevinastih in drugih strešnih obrob in odtokov, s katerimi se preprečuje nastajanje večje škode.
  • Popravila strelovodov in meritve prevodnosti.
  • Krpanje ometov na fasadah in v skupnih delih stavbe.
  • Popravila na vratih, oknih in roletah v skupnih prostorih, na fasadah zgradb, v vetrolovih in stopniščih.
  • Popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe.
  • Pleskanje oziroma ustrezna površinska zaščita kompletnih vhodnih, stavbnih in stanovanjskih vrat s stopniščnega vretena hodnika.
  • Popravila skupnih prostorov v primeru okvare vodovodnih, kanalizacijskih in drugih skupnih instalacij.
  • Popravila stikov, zamenjava tesnil in ventilov na glavnih vodovodnih ceveh, pri glavnih plinovodih in kanalizaciji.
  • Popravila plinskih, električnih in centralnih bojlerjev v skupnih prostorih stavbe;
  • Popravila instalacij centralne kurjave, plina in radiatorjev, ki se nahajajo v skupnih prostorih stavbe.
  • Redna servisiranja osebnih in tovornih dvigal, toplovodnih postaj, hidroforjev, odštevalnih ur, detekcijskih, telekomunikacijskih in video naprav, naprav za nadzor in varovanje vhoda v stavbo, v skladu s predpisi za vzdrževanje teh skupnih naprav stavbe.
  • Nabava in vzdrževanje oglasnih desk, zastav, namestitev hišnih redov.
  • Nabava in vzdrževanje požarnovarnostnih naprav, sredstev in opreme za osebno in skupinsko zaščito ob naravnih in drugih nesrečah ter v vojni in gasilske in samoreševalne opreme za reševanje iz zaklonišča.
  • Vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so dotoki in odtoki vode, elekrične, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge instalacije.
  • Vzdrževanje poštnih nabiralnikov.
  • Vzdrževanje opreme za prostore organov skupnosti lastnikov.
  • Vzdrževanje zvoncev, domofonov, električnih ključavnic in stopniščena avtomata v skupnih prostorih stavbe.
  • Vzdrževanje in pregled skupinskih telekomukacijskih in video naprav.
  • Vzdrževanje peskovnikov, klopi in igral na pripadajočem zemljišču večstanovanjskih stavb.


DELA, ZA KATERA JE POTREBNO SOGLASJE VEČ KOT 75% ETAŽNIH LASTNIKOV
(PO SOLASTNIŠKIH DELEŽIH)

Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, lahko izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.
Primeri: zgodnja obnova (prenova) kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kar ima za posledico prehod na drug energent (iz trdega goriva ali kurilnega olja na plin ipd.), namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic ter vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, ipd.
Kadar gre za posege, ki spreminjajo zunanji izgled stavbe, morajo lastniki upoštevati občinske prostorske akte in predpise iz 155. člena Stanovanjskega zakona.
Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka ne strinja, lahko predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

DELA, ZA KATERA JE POTREBNO SOGLASJE VSEH ETAŽNIH LASTNIKOV

Za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Če pri odločanjuni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.